Bauschäden in der Wertermittlung

Begriffe

Baumängel haben ihren Ursprung in der Planungs- und Bauzeit von Immobilien. Beispiele sind fehlerhafte statische Berechnungen, nicht geeignete Baumaterialien oder Verstöße gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik bei der Bauausführung. Bauliche Werkleistungen sind von Sachmängeln frei, wenn deren Beschaffenheit nicht von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht und sie den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Soweit keine detaillierte vertragliche Vereinbarung getroffen ist, muss die Leistung so beschaffen sein, wie es bei artgleichen Werken üblich ist. Hierbei muss sich die Leistung für die nach dem Werkvertrag vorausgesetzte, ansonsten für die gewöhnliche Verwendung eignen, um Sachmangel frei zu sein.

Unter dem bautechnischen Schadensbegriff werden negative Veränderungen an Bauteilen verstanden, durch die deren Funktion beeinträchtigt oder unmöglich gemacht wird. Schäden können als Folge von Baumängeln oder beispielsweise aus unzureichender Instandhaltung, durch normale Alterung oder aus Brand- und Elementarschadenereignissen entstehen.

Wertrelevanz

An Baulichkeiten vorhandene Schäden und Mängel können von erheblichem Einfluss auf den Grundstückswert sein. Erkennbare Bauschäden und Baumängel sind im Wertgutachten zum Wertermittlungsstichtag marktgerecht zu berücksichtigen. Hierbei sind, in Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt und abhängig von Art und Umfang der Beeinträchtigung, nötigenfalls Wertabschläge auf Basis geschätzter Schaden- und Mangelbeseitigungskosten anzubringen.

Bei gravierenden Schäden an einer Immobilie kann auch nach deren vollständiger und technisch einwandfreier Beseitigung noch ein merkantiler Minderwert bestehen. Dies ist der Fall, wenn bei einem großen Teil des Publikums vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb besteht. Die Ermittlung eines merkantilen Minderwerts erfolgt in einem gesonderten Wertgutachten.