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Sachverständigenbüro
für Immobilienbewertung und Bauschäden

Diplom-Bauingenieur Christian Büschlen, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden sowie für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (VVS, VDGS), zertifiziert nach ISO/IEC 17024

Baubegleitende Qualitätsüberwachung


Qualitätsbeeinflussende Faktoren

Eine zusätzliche, unabhängige Prüfinstanz, die neben den bauaufsichtlichen Prüfungen und der Bauüberwachung installiert wird, hat sich seit Jahren bei Hochbaumaßnahmen gut bewährt. Sie trägt den geänderten Randbedingungen des allgemeinen Baugeschehens praxisgemäß Rechnung und ist überdies wirtschaftlich.

  • Die früher übliche Trennung von Planung, Bauausführung und Bauüberwachung ist heute bei Projekten vermehrt eingeschränkt oder aufgehoben. Die Vergabe von Planungsleistungen erfolgt an Firmen, die auch mit der Bauleistung beauftragt werden. Planungsmängel werden nicht mehr rechtzeitig erkannt oder nicht kommuniziert, so dass sich mangelhafte Leistungen am Bauwerk manifestieren und zu Schäden am Gebäude führen können.
  • An der frühzeitigen Erstellung einer detaillierten Ausführungsplanung und Ausschreibung nach einzelnen Gewerken wird mitunter gespart. Es kommt vor, dass die Leistungen nur rudimentär oder unvollständig beschrieben werden. Dies führt im besten Fall zu einem verdichteten Planungsprozess unter hohem Zeitdruck. Eine baubegleitende Planung erfordert wiederholte Abstimmungen und ist erfahrungsgemäß für Fehler anfällig. In anderen Fällen wird wegen unklarer oder fehlender Planungsvorgaben schlicht ohne Plan gebaut und fehlerträchtig vor Ort improvisiert.
  • Bauleistungen werden in zunehmendem Maße durch Subunternehmer erbracht. Dies stellt erhöhte Anforderungen an die Organisation und Kontrolle der Bauprozesse und macht intensive Abstimmungen von technischen und zeitlichen Zusammenhängen erforderlich. Im Ergebnis wirken sich die in der Praxis anzutreffenden Defizite in der Kommunikation und teils auch in der Qualifikation der Beteiligten, gepaart mit hohem Termin- und Kostendruck, negativ auf die Qualität der Arbeitsergebnisse aus. Die Leistungen sind stark anfällig für Baumängel und Bauschäden.
  • Ein Verzicht auf eine unabhängige Bauüberwachung kann zum Entfall jedweder Kontrolle führen. Folglich kommt es vermehrt zu mangelhaften Ausführungen und Konflikten zwischen den Beteiligten.


Leistungen der begleitenden Qualitätssicherung am Bau

Die wirtschaftlich effiziente Möglichkeit zur Verbesserung der Bauqualität ist die Baubegleitende Qualitätsüberwachung. Für die Ausführung relevante Planungs- und Genehmigungsunterlagen werden hierfür gesichtet und ausgewertet. Die Baustelle wird durch wiederholte Begehungen stichprobenartig inspiziert und die Erkenntnisse dokumentiert. Um qualitätsgerechte Resultate zu erhalten, ist eine ausreichende Anzahl und Dauer der Baubegehungen vorzusehen. Art und Komplexität der Bauleistungen, aber auch der Umfang und die Qualität der vorliegenden Planung sind hier Aufwand und Kosten bestimmend.

Grundlegend für eine wirkungsvolle Fehlervermeidung und das Erzielen von Qualitätsverbesserungen am Bau ist eine fach- und gewerkeübergreifende Arbeitsweise des Sachverständigen für die Baubegleitende Qualitätsüberwachung. Hierbei sind insbesondere Erfahrungen und Kenntnisse aus den Bereichen der Tragwerkslehre und der Bauphysik (Feuchte-, Wärme-, Brand- und Schallschutz) sowie der Ausbaugewerke notwendig. Eine qualifizierte gutachterliche Tätigkeit folgt nicht schematischen Prüfkategorien, sondern individuell dem tatsächlichen Baugeschehen und unterstützt hierbei einen objektiven Abgleich der erkennbaren Qualitäten mit den gegebenen Anforderungen.

Planungs- und ausführungsbezogene Hinweise sowie erkannte Mängel und Schäden werden systematisch, rechtzeitig und nachvollziehbar in Textform erfasst und soweit notwendig fotografisch dokumentiert. Hierbei kommt ein vorhabenspezifisches Ordnungssystem zur Anwendung, bei dem je nach Struktur und Größe der Baumaßnahme eine raum-, geschoss- und/oder gewerkeweise Erfassung angelegt und prozessbegleitend fortgeschrieben werden kann. Hierdurch können Hinweise und Einschätzungen zu Mängeln dem Auftraggeber und den Beteiligten zeitnah mitgeteilt und weiter bis zur Bauabnahme zielgerichtet verfolgt werden. Eine rechtzeitige Fehlerbehebung wird ermöglicht, bevor folgenschwere Mängel entstehen, beziehungsweise diese durch weitere Bautätigkeit überdeckt werden. Gegebenenfalls eintretende Verzögerungen im Bauablauf, etwa infolge umfangreichen Rückbaus von als mangelhaft erkannten Bauleistungen und aufwendige Neuerrichtung, können hiermit im Interesse aller Beteiligten vermieden werden. Sind technische Sachverhalte zwischen den Beteiligten strittig, kann auf sachbezogener Grundlage durch den neutral und unabhängig tätigen Sachverständigen auf eine Klärung hingewirkt werden.

Die Verantwortlichkeit der beteiligten Planer, Bauüberwacher und Prüfingenieure bleibt erhalten. Bei Mängeln kann, wenn dies vom Auftraggeber im Einzelfall gewünscht ist, zusätzlich die Mangelbeseitigung durch den BQÜ-Sachverständigen gutachterlich unterstützt werden (4-Augen-Prinzip). Bei der sachverständigen Beurteilung der Ausführungsqualität werden die vertraglichen Vereinbarungen der am Bau Beteiligten und grundsätzlich die allgemein anerkannten Regeln der Technik als maßgeblich berücksichtigt.

Durch frühzeitiges Erkennen von Lücken in der Planung und von unklaren oder fehlerhaften Planungsvorgaben können Defizite umgehend und rechtzeitig kommuniziert und den Beteiligten Hinweise gegeben werden, so dass sie sich nicht als Mängel am Bau realisieren. Bereits in der Planungsphase eines Bauvorhabens werden viele qualitätsrelevante Festlegungen getroffen. Diese sind in der späteren Ausführung nicht mehr oder nur mit zusätzlichen Aufwendungen zu revidieren. Eine Planungsbegleitende Qualitätsüberwachung vorzunehmen, ist daher empfehlenswert. Die relevanten Unterlagen können so sehr frühzeitig gesichtet und Hinweise für qualitätsverbessernde Anpassungen gegeben werden.

Das Sachverständigenbüro bietet individuelle planungs- und baubegleitende Qualitätsüberwachungen für Neubauten sowie für Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen in baukonstruktiver Hinsicht. Ziel ist die Erreichung einer möglichst guten Bauqualität und damit die Vermeidung von Minderwerten, Nutzungseinschränkungen und Folgeschäden und den damit verbundenen Konflikten.

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